En immobilier, toute vérité est bonne à dire

Maison à vendre avec potentiel

Lorsque vous vous apprêtez à mettre votre maison en vente, il est important d’avoir une discussion franche et honnête avec votre courtier.

Un bon courtier posera beaucoup de questions lors de l’entrevue et au moment de la signature du contrat de courtage. Il a besoin de réponses complètes et précises pour pouvoir développer un plan de mise en marché.

Avec ces réponses, le courtier pourra alors suggérer des choses à faire qui amélioreront les chances de vendre la propriété  tout en permettant au vendeur d’obtenir le meilleur prix possible.

Une discussion franche au début des procédures assure que les parties auront des attentes réalistes au sujet de la démarche de vente.

Le secret du succès pour un courtier n’est pas seulement d’avoir le plus d’inscriptions possible, il doit aussi réussir à vendre ces propriétés à un prix satisfaisant pour le vendeur.

Il est donc préférable de choisir un courtier qui posera les bonnes questions et qui répondra aux vôtres de façon réaliste. Un courtier qui vous dit ce que vous aimeriez entendre est peut-être fort agréable, mais des promesses irréalistes ne vendront pas votre propriété.

Un courtier n’est pas pessimiste s’il fait remarquer au vendeur les défauts et les problèmes de sa propriété. S’il refuse d’en parler, fait semblant de ne pas les voir ou ne conseille pas de remèdes, il n’agit pas vraiment de manière à obtenir le meilleur prix pour la propriété. La vérité n’est pas toujours facile à dire, mais dites-vous bien que les acheteurs potentiels eux, les verront ces problèmes et défauts et en tiendront compte.

Si ces choses n’ont pas été discutées avec le vendeur au préalable, le vendeur aura des attentes irréalistes et sera éventuellement déçu du prix obtenu.

Si une propriété a par exemple besoin d’une nouvelle toiture, ne présente pas bien de l’extérieur, empeste la cigarette, a besoin d’une couche de peinture… alors le vendeur doit être mis au courant de ces faits et avoir l’opportunité d’y remédier. S’il choisit de ne pas améliorer la présentation de sa propriété, il saura alors que tous ces facteurs feront que le prix de vente sera plus bas. Il n’aura donc pas d’attentes irréalistes.

Les clients aiment être traités en adultes et n’ont pas besoin qu’on enrobe ou qu’on cache la vérité. Un client bien informé pourra travailler de pair avec le courtier pour établir un prix réaliste pour la vente de sa propriété.

Mettre en valeur votre garage

Un garage ne sert pas uniquement à abriter vos voitures ou à entreposer vos choses, un garage bien aménagé et bien entretenu peut aider à vendre votre propriété.

Le rangement est toujours primordial dans une propriété et si vous avez un garage qui présente des étagères, des bacs de rangement, des placards bien organisés et beaucoup d’espace, cela vous donne un net avantage par rapport aux autres propriétés sur le marché.

Faites usage des murs pour le rangement. Pensez aussi à installer un espace sous le toit de style loft, pour permettre de ranger les items saisonniers ou utilisés plus rarement. Le fait d’ajouter du rangement en hauteur diminue l’encombrement au sol et fait paraître le garage plus grand.

Souvent, un garage n’a qu’une ampoule centrale au plafond, ce qui donne un intérieur très sombre et peu invitant. Ajouter une rangée de luminaires ou une unité fluorescente de quatre à huit pieds va réellement améliorer l’apparence de votre garage.

Vous pourriez aussi songer à recouvrir le plancher. Vous pouvez utiliser une peinture à base de résine époxy ou simplement le recouvrir de tuiles de caoutchouc. Les déversements accidentels seront alors plus faciles à nettoyer et ne tacheront pas votre plancher. Les tuiles aident à aussi à l’isolation et réduisent le bruit

Assurez-vous que la porte de garage fonctionne convenablement. Les systèmes automatiques d’ouverture de portes de garage doivent être le plus silencieux possible. S’il y a des grincements, cela peut indiquer un manque de lubrification mais mieux vaut s’assurer que ce n’est pas un problème plus grave.

Si vous êtes prêts à faire quelques dépenses, vous pourriez faire la finition des murs et du plafond.  La plupart des garages ne sont pas finis à l’intérieur mais il est évident qu’un intérieur aménagé est plus attrayant pour un acheteur. Assurez-vous que le garage est bien isolé avant de fermer les murs pour réduire les coûts de chauffage.

En dernier lieu, appliquer une bonne couche de peinture. Essayer de ne pas utiliser toutes les places de rangement, garder de l’espace libre pour que l’acheteur puisse apprécier la grandeur et l’espace disponibles.

En résumé, un garage devrait avoir l’air spacieux, être bien organisé et bien éclairé. De cette manière, l’acheteur peut très bien s’imaginer y entreposer  ses propres possessions.

Comment déterminer le prix de vente de sa propriété

La détermination du prix à demander lors de la vente d’une propriété est un art et non une science.

Pour décider du meilleur prix possible il faut à la fois faire une recherche objective des propriétés comparables qui se sont vendues et être capable de juger du prix qu’un acheteur potentiel sera prêt à payer pour cette maison. Une propriété affichée à un prix juste amènera des visites et génèrera des offres d’achat.

En fait, le critère numéro un pour les la plupart des acheteurs dans le choix des propriétés à visiter est le prix demandé. Même si le vendeur et le courtier fixent un prix, il faut se rappeler que le prix de vente est déterminé par l’acheteur.

Le prix juste:
  • Empêchera que l’inscription stagne sur le marché
  • Amènera plus de demandes d’informations
  • Génèrera l’intérêt des courtiers qui ont une liste d’acheteurs
  • Fera en sorte que plus d’acheteurs  voudront visiter la propriété
  • Amènera une vente plus rapide, avec moins de dérangements pour les vendeurs

En général, les propriétés qui se vendent le plus rapidement sont aussi celles qui se vendent à un prix près du prix demandé.

Raisons du vendeur pour demander un prix trop élevé
  • Avoir fait trop d’améliorations sur la propriété en comparaison aux maisons du même type et par rapport au quartier où elle est située
  • Avoir payé un prix trop élevé lors de l’achat de la propriété
  • S’imaginer que fixer un prix plus élevé laisse de la place à la négociation.
Un prix juste et raisonnable
  • La plus grande partie de l’activité sur une inscription aura lieu dans les premières semaines. Si le prix est juste et raisonnable, cela crée un sentiment d’urgence chez les acheteurs et les courtiers qui savent qu’elle risque d’être acquise par un autre acheteur s’ils tardent à se décider.
  • Il y a un certain bassin d’acheteurs qui ont visité la plupart des maisons disponibles dans leur fourchette de prix et qui attendant seulement de  voir de nouvelles propriétés apparaître sur le marché ou le prix d’anciennes inscriptions diminuer. Un acheteur qui est prêt pourrait ne pas voir votre maison si elle est affichée à un prix trop élevé.
  • Parfois, une baisse de prix peut survenir trop tard si l’intérêt des acheteurs et des courtiers a diminué ou s’est déplacé ailleurs.
  • Les acheteurs et leurs courtiers sont très conscients du laps de temps qu’une propriété demeure sur le marché et c’est une des premières questions qui est demandée. Souvent, les acheteurs hésitent à faire une offre sur une propriété qui est affichée depuis  un certains temps car ils se demandent s’il y a quelque chose qui cloche avec la propriété.
  • Malheureusement pour le vendeur, une propriété affichée à un prix trop élevé permet souvent de faire vendre la propriété du voisin qui elle est inscrite à un prix raisonnable et juste.
Le rôle du courtier dans la détermination du prix
  • Le courtier vous fournira une analyse comparative de marché avec des propriétés vendues et en vigueur comparables à votre propriété à vendre. Il peut aussi vous indiquer les propriétés qui ne se sont pas vendues et qui ont été retirées du marché.
  • Il n’y a pas de prix garanti ou encore un certain pourcentage au-dessus de l’évaluation municipale; une maison vaut ce qu’un acheteur est prêt à payer pour l’obtenir.
  • Le marché ACTUEL détermine la valeur d’une propriété; vous pourrez en discuter avec votre courtier afin d’arriver à un prix juste et raisonnable.

Les courtiers n’ont aucun contrôle sur l’état du marché immobilier, mais ils contrôlent leur plan de mise en marché.  Ne choisissez jamais un courtier qui vous fait miroiter un prix irréaliste.

Préparer sa maison avant de la mettre en vente – L’intérieur

En entrant dans votre maison vous voulez que l’acheteur potentiel  aperçoive un intérieur net, clair et bien éclairé.

Rangez tous les objets qui donnent une impression de désordre; vos tapis et les planchers doivent être propres; la peinture des murs et des moulures doit être en bon état ( de préférence dans des tons neutres ou clairs).

Sentez-vous des odeurs désagréables? Dans ce cas, trouvez-en la raison et éliminez-les. Vérifiez que toutes les lumières fonctionnent et qu’il n’y a pas de toiles d’araignée. Vous voulez que votre maison ait l’air spacieuse, claire et attrayante.

Si vous avez beaucoup de souvenirs de famille étalés dans la maison, songez à en éliminer un certain nombre. Votre objectif est d’aider les futurs acheteurs à s’imaginer vivant dans votre maison.

Généralités

  • Vérifiez que les marches d’escalier et la rampe sont stables.
  • Retoucher les marques sur les murs avec du plâtre à reboucher et de la peinture.
  • Vérifiez la bonne ouverture et fermeture des portes. Une porte peut offrir une légère résistance. Cependant, un coincement pourrait indiquer des problèmes structuraux.
  • Ouvrez et fermez toutes les fenêtres pour vérifier leur bon fonctionnement. Si l’on trouve de la buée entre les doubles vitrages scellés, ils ne sont plus étanches et la fenêtre doit être remplacée.
  • Ne gardez qu’un minimum de meubles afin que les pièces ne donnent pas l’impression d’être plus petites qu’elles ne le sont. Veillez à ce qu’on puisse y entrer et en sortir avec aise. Si elles contiennent des étagères ou des meubles débordants de livres, de magazines ou de bibelots, éliminez-en un certain nombre.
  • Veillez à ce que les garde-robes paraissent spacieuses, bien organisées et en ordre. Créez de l’espace en vous débarrassant des vieilleries.

Cuisine et salles de bains
Vérifiez que le revêtement n’est pas endommagé autour des lavabos et des éviers, ainsi qu’au sol autour des toilettes. Les dégâts pourraient être dus à un mauvais calfeutrage ou à des fuites. Des fenêtres embuées, des moisissures et de la condensation sur le réservoir d’eau des toilettes dénotent des niveaux élevés d’humidité auxquels vous pouvez remédier à l’aide de ventilateurs d’extraction.

Dans la cuisine:

  • Nettoyez tous les appareils, ainsi que le four.
  • Nettoyez ou remplacez le filtre de la hotte  au dessus de la cuisinière.
  • Nettoyez vos armoires à l’intérieur et à l’extérieur, ainsi que le revêtement de comptoir et les dosserets.
  • Réparez les robinets qui fuient.
  • Retirez tout ce qui se trouve sur le dessus et les côtés de votre frigo y compris les dessins et les aimants.
  • Laissez le moins possible d’objets sur le comptoir.
  • Nettoyez et rangez sous l’évier.

Dans les salles de bains:

  • Frottez les lavabos, les baignoires et la cuve des toilettes en prenant soin d’en éliminer toutes les tâches de rouille.
  • Faites disparaître toute trace de moisissure dans les douches et les baignoires.
  • Réparez les robinets qui gouttent ou les chasses d’eau qui fuient.
  • Passez l’aspirateur sur la grille du ventilateur.
  • Nettoyez les miroirs, les plaques d’interrupteurs et les poignées des armoires.
  • Si vous avez des carreaux de céramique dans votre cuisine ou votre salle de bains, vérifiez que le coulis est intact et propre.

Sous-sol
Vérifiez qu’il n’y a pas de fissures, d’infiltrations, d’efflorescence (taches blanches ressemblant à de la craie), d’effritement du mortier ou de bois pourri. Si vous trouvez l’un de ces problèmes, il faut faire des recherches pour en trouver les causes et les solutions possibles.

Si votre sous-sol est humide ou sent le moisi, pensez à installer un déshumidificateur.
Comme partout ailleurs dans la maison, votre sous-sol doit être en ordre.

Changez les filtres de la fournaise et faites-la nettoyer. Ce sont généralement les premières
tâches exigées par les acheteurs après l’inspection de la maison.

Si vous avez un animal de compagnie, assurez-vous, le cas échéant, que sa litière est propre.

Garage
Débarrassez-vous de tous les articles inutiles que vous entreposez dans le garage.

Une fois encore l’espace doit être propre. Utilisez des solutions de nettoyage pour faire disparaître les tâches d’huile au sol.

Vous êtes maintenant prêt pour les visites
Vous avez inspecté votre maison et résolu les problèmes. Avant chaque visite, n’oubliez pas demettre en valeur votre propriété.

Vous avez mis toutes les chances de votre côté pour qu’un acheteur soit séduit par votre maison. Vous êtes sur la bonne voie pour réaliser la vente de votre propriété et peut-être même en obtenir un meilleur prix..

Source : Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) – CF 49 – Avant de mettre en vente

Préparer sa maison avant de la mettre en vente – L’extérieur

Avant de mettre en vente votre maison, vous devrez l’examiner du point de vue  de l’acheteur potentiel. Votre propriété sera en concurrence avec des maisons neuves ou plus récentes. Vous voulez donc que votre maison fasse bonne impression, pour cela il faut la préparer avant la mise sur le  marché.

Les acheteurs ne sont pas toujours intéressés à entreprendre d’importants travaux de réparation ou de rénovation lorsqu’ils emménagent. Votre maison doit donc être accueillante, propre et bien entretenue lorsque le panneau « À vendre » sera installé.

Dans la mesure du possible, faites les travaux de réparations avant de mettre la maison sur le marché. Si ce n’est pas possible, indiquer dans la mise en marché toute réparation ou rénovation qui sera effectuée  avant le transfert de propriété.

L’extérieur
Vérifiez l’impression que donne votre maison de la rue. Quelle apparence votre maison a-t-elle de ce point de vue? Réglez tout problème qui est apparent à  première vue car la première impression est primordiale.

  • Retirez tous les objets qui encombrent votre terrain.
  • Réparez les fissures ou les défauts du revêtement de l’entrée et des allées.
  • Mettez-y du terreau et ensemencez les endroits où il n’ y a plus de gazon.
  • Coupez les branches mortes de vos arbres et buissons.
  • Si vous avez des plates-bandes, désherbez-les et mettez-y du paillis. En été, acheter des jardinières de fleurs pour rehausser l’attrait de votre propriété. Veillez à tondre la pelouse régulièrement.
  • Les fenêtres et les murs sont-ils propres?
  • Votre porte d’entrée doit-elle être repeinte?
  • Assurez-vous que les gouttières et les descentes pluviales ne sont pas obstruées et qu’elles sont en bon état.
  • Votre terrasse et les allées sont-elles propres? Sinon, nettoyez-les au jet à pression, et faites tous les travaux de peinture, de teinture ou d’étanchéité nécessaires.
  • Si vous avez une piscine, le pourtour et le bassin sont-ils propres?
  • Toutes les lumières extérieures fonctionnent-elles? Remplacez les ampoules grillées et retirez la saleté et les toiles d’araignée des dispositifs d’éclairage.
  • Avez-vous une remise? Quel est son aspect?
  • Les fenêtres et les portes extérieures doivent-elles être re-calfeutrées? Le matériau pourrait être desséché et devoir être remplacé six ou sept ans après l’application.

Lorsque vous avez fini d’inspecter l’aspect esthétique de la maison, vérifiez les autres aspects extérieurs.

Quel est l’état de votre toit et de votre cheminée?
Si vous appréhendez de monter sur le toit, vous pouvez l’inspecter en grande partie avec des jumelles à partir du sol. Sinon, faites bien attention lorsque vous travaillerez ou vous vous déplacerez sur le toit. À moins que la réparation ne soit qu’un simple calfeutrage, vous devrez probablement faire appel aux services d’un professionnel.

Vérifiez l’état général de votre toit. Les parties affaissées, les bardeaux déformés, les flaques d’eau sur les toits plats et la corrosion des toits en métal indiquent qu’il est
temps de réparer ou de remplacer certains éléments.

Les cheminées en maçonnerie et en métal doivent être droites, en bon état, munies au somme d’un couronnement de conduit de fumée ainsi que de solins étanches à la jonction avec le toit.

Tous les toits doivent supporter les pressions causées par la neige ou par de fortes pluies. Une légère dépression peut indiquer qu’une ferme ou qu’un chevron est endommagé. Un professionnel devrait procéder à cette réparation peu coûteuse.

Examinez vos murs
L’aspect et l’esthétique de votre maison dépendent directement de l’état des murs extérieurs.

Remplacez l’ancien calfeutrage. Vous devrez peut-être le couper ou le gratter pour obtenir une bonne adhérence. Ne calfeutrez pas les espaces de drainage ou de ventilation.

La peinture extérieure est-elle en bon état? Si vous voyez des parties décolorées, craquelées et écaillées, vous devez repeindre.

Vous pouvez nettoyer les parements en vinyle. Cependant, les défauts ou les parties endommagées sur les parements en vinyle ou en métal indiquent généralement qu’ils doivent être remplacés.

Le stucco peut être réparé mais il faut de l’expertise pour faire les raccordements.

Inspection  avant de mettre en vente
Un acheteur sérieux voudra probablement faire inspecter votre maison par un inspecteur professionnel. Cela sera fréquemment une condition de la promesse d’achat.

Si l’inspecteur de l’acheteur découvre des problèmes importants, cela peut amener une renégociation du prix à la baisse en fonction des lacunes identifiées.

Vous pourriez donc de façon préventive décider d’engager un inspecteur  professionnel pour faire une inspection  avant de mettre votre maison sur le marché. Cette dépense pourrait vous aider à  déterminer les lacunes importantes et y remédier avant que l’inspecteur de l’acheteur potentiel ne les découvre.

Gardez à l’esprit que toute lacune importante identifiée par une inspection devra être déclarée aux acheteurs potentiels si vous décidez de ne pas procéder aux travaux ou réparations.

Nous verrons dans le  prochain article comment préparer l’intérieur de votre maison avant de la mettre en vente.

Source : Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) – CF 49 –  Avant de mettre en vente

Calcul de la superficie habitable

En immobilier, la «superficie habitable» est la superficie totale de l’édifice au-dessus du niveau du sol.

Elle comprend  les espaces de rangements et les placards.

En général, elle ne comprend pas:

  • les vérandas et les patios, même s’ils sont fermés
  • les garages
  • les abris d’auto
  • les salles de récréation ou les chambres froides situées au sous-sol
  • toute excavation  n’ayant pas  la hauteur nécessaire pour permettre de  ramper
  • Les superficies au-dessous du niveau du sol.

Les règles de base diffèrent selon le type de propriété.

Pour faciliter le calcul de la superficie, il est recommandé de faire un croquis du périmètre de l’édifice en y inscrivant toutes les dimensions

Calculez toutes les dimensions à compter de l’extérieur de l’édifice, en utilisant un ruban à mesurer muni d’un crochet au point zéro.

Si vous devez prendre les mesures à partir de l’intérieur parce qu’il est impossible de le faire de l’extérieur, ajoutez l’épaisseur des murs extérieurs à vos mesures.

Source : CENTRISGuide de calcul de la superficie habitable

Comment mettre en valeur sa propriété

Il existe de nombreuses manières de mettre en valeur sa propriété avant de la mettre sur le marché. Le « home-staging » est devenu très populaire et permet d’épurer l’intérieur d’une maison, en la désencombrant et en agençant les meubles et la décoration de façon à la fois chaleureuse mais pas trop personnelle.

Quels autres moyens simples et économiques pouvons-nous utiliser pour rendre notre propriété plus attrayante pour l’acheteur?

Faire bonne impression
La première impression des visiteurs est cruciale. Souvent, tout se joue dès qu’ils aperçoivent l’entrée principale de la maison. Assurez-vous que tout est propre et en bon état, y compris la pelouse et l’aménagement paysager. Retirez les feuilles mortes et dissimulez les déchets. S’il a neigé, déblayez les escaliers et l’entrée.

Retouches et réparations mineures
Faites les retouches nécessaires à la peinture, remplacer tout papier peint endommagé, colmater les fissures et remplacer les carreaux brisés. Ne pas négliger le grenier et le sous-sol.

Réparez tout robinet qui fuit. Vérifier le fonctionnement des portes, tiroirs et fenêtres.

Éclairage et lumière
La lumière du jour optimise le charme d’une maison. Relevez les stores et tirez les rideaux; le visiteur pourra ainsi constater combien votre maison est bien éclairée et accueillante.
Bien éclairer la maison. Lors des visites en soirée, laissez toutes les lumières extérieures et intérieures allumées, et remplacez les ampoules au besoin. La maison paraîtra plus chaleureuse et accueillante.

Rangement
Ranger les armoires. Des espaces de rangement bien ordonnés auront l’air vastes et commodes.

Cuisine et salles de bains: Nettoyez la robinetterie, lavez les serviettes et la lingerie, libérez les comptoirs. Ces pièces influencent grandement la décision de l’acheteur.

Comment se préparer à une visite

À quel point la maison doit-elle être propre et rangée?
Aussi propre et rangée que possible, pour qu’elle soit le plus dépersonnalisée que possible. Les acheteurs potentiels ont besoin de se voir habiter votre maison et si elle est en désordre, encombrée ou trop personnalisée, ce sera difficile pour eux.

Les animaux sont les meilleurs amis de l’homme. Néanmoins, il vaut mieux les tenir à distance : certaines personnes les redoutent ou y sont allergiques; elles risquent d’écourter leur visite en leur présence. S’arranger pour les amener avec soi lors des visites, les mettre dans une pièce fermée ou une cage si ce n’est pas possible,

S’efforcer de garder un environnement sans odeur
Les odeurs ont un impact énorme sur les acheteurs, même les odeurs ‘’agréables’’ comme les potpourris ou le pain qui cuit peuvent causer des réactions négatives chez certains acheteurs. Presque la totalité des acheteurs réagissent négativement aux odeurs d’animaux, de cigarettes et d’encens..

  • Ne pas laisser de la nourriture qui cuit durant les visites – les repas sont hautement personnels et la cuisson amène les acheteurs à se sentir comme s’ils empiétaient dans votre vie privée.
  • Nettoyer votre frigo à fond. Les acheteurs ont l’habitude d’ouvrir la porte du frigo. La plupart des frigos ne sentent pas frais et laissent une odeur persistante dans l’air.
  • Nettoyer la litière à chat fréquemment. Les odeurs de chats sont un gros point négatif pour les acheteurs. Demandez à un ami en qui vous avez confiance si votre maison présente une odeur d’animaux.

Un dernier tour des pièces avant de partir à chaque jour…

  • Faire tous les lits
  • Lave toute la vaisselle
  • Ramasser le linge sale (et les vêtements propres)
  • Nettoyer les éviers et les miroirs
  • Ramasser les journaux et les magazines
  • Ouvrir les lumières
  • Fermer le couvercle des cuvettes de toilette

Oui, c’est un peu de travail, mais les maisons propres et bien rangées se vendent à un prix plus élevé. Est-ce que cela vaut l’effort supplémentaire ?